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Les schémas directeurs logistiques : renforcer la viabilité des programmes immobiliers

Antoine Logistique et chantiers, Non classé Leave a Comment

Le nombre de places de stationnement à prévoir, les réseaux énergétiques, les infrastructures routières… Ces composantes sont des « incontournables », systématiquement pris en compte dans la programmation des nouveaux projets immobiliers, qu’il s’agisse d’immeuble de bureaux, un immeuble de logements ou même d’une ZAC…

 

La composante logistique ne fait malheureusement pas encore toujours partie de ces prérequis. Si les aménageurs, qu’ils soient publics ou privés, prennent de plus en plus conscience de la nécessité d’intégrer dès la phase de conception de leurs projets cette thématique, un manque important de prise en compte et d’anticipation du besoin d’accueil des opérations logistiques demeure encore néanmoins aujourd’hui. 

 

De manière générale, la logistique est sous-estimée car elle est perçue comme un coût et non comme un investissement permettant de contribuer à la bonne commercialisation de l’opération a posteriori.

 

Pourquoi s’intéresser à la logistique dans un nouveau programme immobilier ? 

Parce que la logistique ne doit pas uniquement reposer sur l’espace public mais est une composante à part entière d’un projet immobilier et doit être à ce titre intégrée dans sa programmation.

 

Sous-estimer l’impact des besoins logistiques dans un programme immobilier est loin d’être neutre et sans conséquence. En découlent immanquablement des dysfonctionnements sur les projets une fois ceux-ci sortis de terre, et ces derniers sont non seulement sources de nuisances et d’impacts négatifs en termes économiques, sociaux et environnementaux mais dégradent en outre la qualité de la programmation globale de l’opération immobilière.

 

Les exemples sont malheureusement nombreux : nouveaux quartiers haut de gamme dans lesquels on retrouve bureaux, hôtels, commerces et peu ou pas assez d’espaces d’accueil des véhicules de livraison, tour de bureaux avec restaurants-inter-entreprises sans espace logistique intégré… 

 

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Figure 1 : Livraison au Grand Hôtel Dieu à Lyon – Crédit photo @InterfaceTransport

 

A titre d’exemple, et pour illustrer l’impact de la logistique dans le quotidien d’une opération immobilière, voici quelques chiffres généraux issus de missions réalisées récemment par Interface Transport.

 

Prenons une ZAC à la programmation mixte (tertiaire, commerces, logements etc..) d’une surface de 240 000m² de SDP environ. Celle-ci va générer environ 250 opérations logistiques par jour dont environ 20% réalisées en PL uniquement pour ses approvisionnements.

 

Même exercice cette fois non pas sur un quartier mais un siège social d’une SDP totale de 136 000m² = le nombre de véhicules attendus atteint ici 100 VUL et 70 PL par jour. 

 

(NDLR : A noter que ces chiffres traitent des flux d’approvisionnement mais également des flux sortants (déchets) et ceux en lien avec les opérations de maintenance, travaux etc…)

 

Flux immobilier entreprise

Figure 2 : Illustration du résultat de dimensionnement des flux générés par un siège social réalisé par Interface Transport

 

On le voit, il est important d’intégrer les besoins logistiques suffisamment en amont pour dimensionner correctement les espaces nécessaires, faute de quoi l’espace public sera le lieu de gestion par défaut de ces flux, dans un contexte urbain de plus en plus contraint…

Pour offrir une qualité de services aux futurs utilisateurs…

D’un point de vue plus urbanistique, anticiper les besoins logistiques d’un programme immobilier permet également d’optimiser le niveau de qualité de service offert à ses futurs utilisateurs et visiteurs, et de valoriser son image auprès des parties prenantes du projet.  

 

Les images de synthèse réalisées pour promouvoir un projet immobilier (quartier, tour, siège social, gares…) offrent systématiquement des images qui « donnent envie » : des arbres côtoient des terrasses de cafés où les riverains, salariés, utilisateurs du quartier peuvent flâner ou se déplacer sereinement… Mais l’on ne voit jamais de véhicules de livraison ou de véhicules outils sans qui cette vie sociale et commerciale ne saurait être possibles.

 

Pour autant, travailler le sujet de la mobilité des marchandises (et des services) permet de contribuer à valoriser et à pérenniser une programmation contemporaine où la part belle est faite aux espaces verts, à la mobilité douce et apaisée tout en profitant de la programmation « active et commerciale » pensée en amont par les porteurs de projet. 

 

A titre d’illustration, une entreprise importante du CAC 40 a souhaité étudier la composante logistique de son futur siège. Située à proximité de la Défense, l’opération doit accueillir pas moins de 10 000 collaborateurs d’ici à 2022, avec au-delà des espaces de bureaux une programmation composée de lieux d’accueil d’événements, de crèches, de restaurants, de commerces. L’entreprise a ainsi sollicité Interface Transport dès la phase de conception du projet pour non seulement anticiper les besoins d’approvisionnement et de collecte des déchets des activités programmées, mais aussi pour concevoir un service logistique permettant de satisfaire aux ambitions « haut de gamme » fixées par l’entreprise sur le projet. 

 

 

Besoins logistiques immobilier

Figure 3 : Composantes des besoins logistiques schématisés par Interface Transport pour le futur siège social

 

Pour inscrire le projet dans son territoire…

Adresser le sujet logistique en amont du projet peut aussi permettre d’inscrire le programme immobilier dans une stratégie globale de planification territoriale. Les collectivités conçoivent progressivement des schémas directeurs logistiques, à l’image de la Métropole de Montpellier récemment, pour mailler au mieux les espaces qu’elles pourront dédier à l’accueil d’activités logistiques et ainsi répondre aux besoins d’approvisionnement de leur territoire dans les années à venir. Le programme immobilier peut s’inscrire dans cette planification en dédiant certaines de ses surfaces à des activités logistiques visant non seulement à répondre à ses propres besoins, mais aussi plus globalement à renforcer le maillage du territoire dans lequel il s’inscrit. 

 

De manière générale, les collectivités poussent d’ailleurs de plus en plus à inscrire au sein de leur PLU la nécessité de prévoir une surface dédiée aux besoins logistiques. Paris est allé jusqu’à classer ces espaces en CINASPIC (constructions et installations nécessaires aux services publics d’intérêt collectif) permettant de « sanctuariser » l’affectation de ces constructions qui ne peuvent alors pas changer d’usage.  

 

Pour aller plus loin, l’enjeu serait d’introduire l’évaluation des besoins logistiques dans l’attribution des PC. Pour les opérations significatives, les séances d’archi-conseil permettent souvent d’orienter les promoteurs et de les accompagner dans cette prise en compte, mais elles ne sont pas systématiques pour toutes les opérations. L’appréciation de l’intégration des besoins logistiques dans l’attribution des PC serait à même de contraindre fortement les opérateurs à internaliser sur emprise privée des besoins encore trop souvent considérés comme non dimensionnants. 

 

Immobilier Bassins à Flot Schéma Bassins à Flot

Figure 4 : Plan masse (en haut. – source Bordeaux Métropole) du projet d’aménagement du quartier Bassins à Flot pour lequel Interface Transport a accompagné la Métropole et le Port, afin d’intégrer au programme d’aménagement un pôle de logistique urbaine visant à répondre aux besoins des utilisateurs du quartier tout en proposant des services à destination des quartiers alentours et du centre-ville bordelais (schéma de principe du pôle, en bas. – source Interface Transport)

 

Le schéma directeur logistique : une réponse efficace à un besoin opérationnel

Pour garantir un fonctionnement pérenne des approvisionnements nécessaires du futur ensemble, une évacuation efficace de ses déchets, mais aussi une bonne intégration territoriale du projet, les questions à se poser peuvent se résumer ainsi :

  • Quels gabarits de véhicules le projet devra t’il accueillir ?
  • Des espaces de manutention et de stockage complémentaires sont-ils nécessaires ? 
  • Quels emplacements permettront d’accueillir les véhicules venant livrer le futur immeuble ou quartier ?
  • Quel sera le schéma de flux au sein du futur ensemble ?
  • A quels horaires devront avoir lieu les livraisons, les expéditions, les collectes de déchets ? 
  • Comment le projet immobilier s’intègre-t-il dans les flux et circuits logistiques alentours ?
  • Quelles activités logistiques complémentaires serait-il en mesure d’accueillir ? 

 

C’est toute la portée d’un schéma directeur logistique de projet immobilier sur lequel Interface Transport a développé une expertise spécifique depuis plusieurs années.

Concrètement, qu’est-ce qu’un schéma directeur logistique ? 

Il s‘agit de se projeter sur le programme immobilier en phase fonctionnement afin de concevoir le meilleur fonctionnement logistique possible eu égard aux éventuelles contraintes et besoins à prendre en compte dès la conception pour le garantir. 

 

Le schéma vise en règle générale à définir et représenter les éléments suivants :

 

schéma directeur logistique

 

Quel avenir et perspectives ? 

Pour accroître le périmètre d’influence des opérations immobilières, deux typologies d’espaces logistiques peuvent être intégrées au sein des schémas directeurs : ceux visant à répondre au besoin du programme immobilier, et ceux visant à proposer des services complémentaires à destination du reste du territoire dans lequel s’inscrit l’opération. Ces deux espaces pouvant être en partie voire totalement mutualisés.

 

Outre la conception structurelle du schéma directeur logistique, la réflexion qui l’accompagne permet également de renforcer le caractère innovant du programme immobilier dans son ensemble, à travers notamment la définition des services et outils de gestion des flux constituant les conditions d’exploitation du futur schéma (consignes automatiques, outils de manutention robotisés…). 

 

Pour faire de la logistique une composante à part entière des projets immobiliers, un enjeu majeur d’avenir réside à notre sens dans l’évaluation de la programmation logistique dans l’attribution des PC. 

 

Contactez-nous pour échanger sur votre projet !

 

Ils nous ont fait confiance dans le cadre de leurs programmes immobiliers :

                                        clients      

                       

Sujet complémentaire : le pôle « logistique des chantiers » d’Interface Transport

Outre la phase d’exploitation qui doit être anticipée, la phase de « transition » des programmes immobiliers, à savoir les travaux, recouvre également des enjeux forts. D’autant plus quand l’opération est située en milieu urbain contraint, son chantier peut générer des impacts importants sur l’environnement alentour. Là encore anticipons pour mettre en place une logistique des chantiers performantes ! 

Pour en savoir plus sur notre accompagnement sur le sujet : Lien vers le pôle « logistique des chantiers »

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